El Fin de la Moratoria: 5 Secretos para Salvar tu Casa de una Ejecución 2.0

Por. Lcdo. Enrique M. Almeida Bernal


Hace casi 10 años escribí Secretos para Salvar su Casa, un artículo dirigido a los consumidores con atrasos en préstamos hipotecarios agobiados por la potencial pérdida de sus hogares en procesos de ejecución. Me inspiré al atender al público en mi práctica como abogado de quiebra y darme cuenta de que la mayoría de las personas no se defendían de las demandas y permitían que los bancos obtuvieran sentencias en su contra.


El tiempo ha transcurrido; muchas cosas han cambiado en Puerto Rico y en el mundo desde 2012 cuando escribí ese artículo. Sin embargo, el cuadro de las demandas de ejecución de hipoteca (“foreclosures”) parece estar pintándose de manera similar al de aquel entonces, pero con esteroides.


Con el fin de las moratorias luego de la pandemia, las demandas de ejecución de hipoteca aumentarán dramáticamente. La Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB, por sus siglas en inglés) emitió un informe que advierte de la generalización de los desahucios y las ejecuciones hipotecarias una vez las protecciones federales, estatales y locales contra la pandemia lleguen a su fin. A nivel nacional, más de once millones de familias están atrasadas en pagos de renta o de hipoteca: 2.1 millones de familias tienen atrasos de al menos tres meses en los pagos de hipoteca, mientras que 8.8 millones tienen atrasos en renta. Se calcula que los propietarios de viviendas deben casi 90 billones de dólares en pagos atrasados. Aquellos que no puedan reanudar los pagos o llegar a algún acuerdo con su acreedor hipotecario pueden verse obligados a abandonar sus casas mediante la venta o la ejecución hipotecaria.


Las defensas para impedir la ejecución de hipoteca que expuse en dicho artículo son tan relevantes hoy como lo eran en aquel momento. El secreto para que el consumidor pueda salvar su casa está en asesorarse adecuadamente y ejercer los derechos oportunamente. A continuación repaso las defensas que expliqué en Secretos para Salvar su Casa hace poco menos de 10 años, abundo sobre las mismas y añado otras que los consumidores tienen en sus manos hoy para impedir que los bancos y sus agentes de servicio le ejecuten su propiedad.


Secreto #1: La hipoteca no está inscrita o no es inscribible en el Registro de la Propiedad.


Esta defensa es sumamente poderosa pues impedirá que el acreedor logre la ejecución de la propiedad mediante demanda. En un caso de ejecución de hipoteca para que el acreedor pueda quedarse con la propiedad, la hipoteca tiene que estar debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad. Si la hipoteca o la propiedad no están debidamente inscritas, no existe hipoteca y no se puede ejecutar la propiedad. El efecto de eso es que la deuda existente no se considera garantizada con propiedad alguna. Hay deuda, pero no se puede ejecutar la hipoteca sobre la propiedad. Por consiguiente, en un escenario como éste el dueño demandado debe de indicarlo al contestar la demanda o al solicitar la desestimación de la misma. Como consecuencia, podrá quedarse con su propiedad y no la perderá. En una situación de hechos como ésta en la que no hay hipoteca sobre la residencia principal, la Ley de Quiebra en conjunto con la Ley de Hogar Seguro puede ayudar a eliminar la deuda pagando sólo una fracción de lo adeudado.


Secreto #2: El demandante no tiene la legitimación o el poder para reclamar.


El mercado hipotecario es muy activo; los pagarés que sostienen la obligación se negocian y pasan de mano casi como el dinero mismo. Por esta razón, muchas veces quien demanda no es quien puede demandar o quien tiene la legitimación para demandar. La falta de esta legitimación es una defensa importantísima. Esta defensa ha tomado mucho auge en los Estados Unidos e incluso en Puerto Rico a raíz de la problemática del sub-prime lending, del servicing o compra de la deuda por entidades foráneas, y por el traspaso computarizado no documentado de las deudas. Quien reclama en una demanda de ejecución de hipoteca tiene que estar facultado legalmente para hacerlo y poseer físicamente o tener acceso directo al pagaré hipotecario original. Sin eso, el acreedor demandante no tiene facultad y el pleito de ejecución se puede desestimar.


Sobre este particular es muy importante hacer uso del descubrimiento de prueba que proveen las reglas procesales y solicitar la inspección física del pagaré original. En mi práctica como abogado de quiebra, me he sorprendido al ver como en ocasiones los pagarés están extraviados o no están debidamente endosados a favor de la parte que demanda. Esta situación puede dar lugar a la desestimación de la demanda o reclamación por falta de legitimación y logrará que el propietario no pierda su casa.


Secreto #3: El dueño demandado en un proceso de ejecución hipotecaria contesta la demanda y solicita una mediación que impide que el tribunal dicte sentencia de ejecución de su propiedad.


En Puerto Rico existe una política pública que favorece la mediación en los procesos judiciales. En particular, el consumidor cuenta con una ley especial (Ley 184 de 2012) que establece la paralización de los procedimientos de ejecución de hipoteca e impide que el tribunal dicte sentencia, si se ha solicitado que se lleve a cabo un proceso de mediación y se cumplen con ciertos requisitos.


El demandado dueño de la propiedad no puede estar en rebeldía, es decir, tiene que haber contestado la demanda a tiempo y haber demostrado que la propiedad objeto de ejecución es su residencia principal. Una vez se comienza este proceso, el demandante (aún cuando no se trate de un banco) tiene que participar en una negociación ante un mediador con el dueño de la propiedad y darle alternativas viables para intentar que éste último no pierda su propiedad, incluyendo la alternativa de “loss mitigation”. El derecho a solicitar la mediación no obliga al acreedor hipotecario a conceder una alternativa en particular al dueño de la propiedad, pero sí le impone llevar a cabo un proceso de negociación que pudiera ser favorable. El acreedor hipotecario demandante tiene que obrar de buena fe en este proceso de mediación y en el proceso de “los mitigation”; no puede actuar proforma, unilateralmente o a la ligera para continuar con la demanda de ejecución. Por tanto, ahora que acaban las moratorias, si le notifican una demanda de ejecución hay que contestar la demanda a tiempo y solicitar la mediación del caso para evitar perder la casa.


Secreto #4: El deudor hipotecario demandado inició un proceso de mitigación de pérdida y completó todos los documentos que el acreedor hipotecario le solicitó.


La Reglamentación X federal y otra legislación especial en Puerto Rico disponen para que opere una paralización del caso de ejecución de hipoteca cuando el deudor demandado ha solicitado ser evaluado para un proceso de mitigación de pérdida (“loss mitigation”) para el préstamo hipotecario sobre su residencia principal. Esto implica haber provisto todos los documentos solicitados por el banco o acreedor hipotecario y haber completado el expediente en su totalidad para el “loss mitigation”. Este proceso dará lugar a que el Tribunal emita una Sentencia de paralización del caso judicial, a que el deudor retenga su propiedad, y a que el acreedor demandante tenga la obligación de evaluar la situación financiera para aprobar o no un proceso de modificación hipotecaria.


Dependiendo de quién sea el inversionista del préstamo (Fannie Mae, Freddie Mac o garantía de FHA o Veteranos), aquellos dueños que sufrieron económicamente directa o indirectamente por la pandemia del COVID-19 tendrán diversas opciones de “loss mitigation” luego de la moratoria para intentar lograr una modificación del pagaré hipotecario y retener la propiedad. Es muy importante conocer quién es el inversionista y verificar la situación particular de los atrasos hipotecarios en estos casos para determinar si cualifica o no para las opciones de modificación.


Secreto #5: El deudor propone reorganizarse mediante un plan de pago al radicar un caso bajo la Ley de Quiebra.


Radicar un caso de quiebra es más poderoso que una defensa, pues la radicación de una caso bajo la Ley de Quiebra paraliza de inmediato el caso de ejecución de hipoteca en cualquier momento luego de radicada la demanda y antes de que se lleve a cabo una subasta de la propiedad. El deudor acogido a la Ley de Quiebra puede proponer pagar todos los atrasos acumulados con el banco hipotecario mediante un Capítulo 13 de reorganización de individuos para ponerse al día con el préstamo y seguir hacia adelante con su obligación original. La radicación bajo Ley de Quiebra en este contexto es un alivio para el deudor hipotecario, pues paraliza de inmediato y por completo la demanda de ejecución, permite pagar los atrasos, continuar con los pagos siguientes y al final estar al día con el acreedor.


De otra parte, en algunas ocasiones cuando se trata de segundas hipotecas la Ley de Quiebra brinda la oportunidad al dueño deudor de modificar o eliminar esa segunda hipoteca. En estos casos además de paralizar la demanda para impedir la ejecución y preservar la propiedad, la radicación del caso de quiebra sirve para lograr una modificación del pago de la segunda hipoteca.


En síntesis, aun cuando la situación de los atrasos hipotecarios pueda ser complicada en estos tiempos de pandemia y post moratorias, el dueño consumidor sigue teniendo alternativas para defenderse de las demandas de ejecución de hipoteca y así poder proteger su propiedad. Como expresamos hace casi 10 años, el consumidor reclamado por el acreedor hipotecario no está condenado a perder su residencia. Los consumidores cuentan con derechos que exigir, buenas defensas que levantar y herramientas legales a utilizar. Lo importante ante una situación de demanda de ejecución es asesorarse oportunamente con un abogado conocedor de la materia y tomar acción para resolver el problema.

SOBRE EL AUTOR


El licenciado Enrique Almeida, reconocido abogado de quiebras en Puerto Rico, por más de 17 años se ha dedicado a ayudar a personas, negocios y corporaciones a resolver sus problemas de deudas mediante la reorganización que provee la ley de quiebra, y la litigación de casos de ejecución o la mediación de conflicto.


"Mi misión es servir a mis clientes en sus metas financieras. Para mí, los intereses de mis clientes vienen primero y me apasiona continuar elevando la calidad de servicios legales para los consumidores y negocios en Puerto Rico." Lcdo. Enrique Almeida


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